臺灣桃園市及新北市地區小型建設公司購地開發模式研究 ─以新北市鶯歌區橋子頭段集合住宅新建案為例

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研究生：	黃彥儒 Yen-Ju, Huang
論文名稱：	臺灣桃園市及新北市地區小型建設公司購地開發模式研究 ─以新北市鶯歌區橋子頭段集合住宅新建案為例
指導教授：	黃泓人
口試委員:
學位類別：	碩士 Master
系所名稱：	管理學院 - 財務金融學系在職專班 Executive Master of Finance
論文出版年：	2015
畢業學年度：	103
語文別：	中文
論文頁數：	74
中文關鍵詞：	建設公司、購地開發、新北市、桃園市
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近年來，臺灣經濟發展迅速，國人對於房地產的需求逐年增加，帶動
了建築業的蓬勃發展。在所得稅法及營業稅法中，關於出售土地的部分，
得依法免徵所得稅及營業稅，對於以興建房屋出售為目的的建設公司而
言，常在房地同時出售時，藉由土地免稅、房屋按實價課稅的方式，採取
不同開發模式，調整房地價格比以達到節稅的目的。對政府而言，建設公
司的房地價格如何分配，在稅收上影響很大。
在本研究中，研究者先觀察臺灣建築產業的發展演進，再針對臺灣桃
園市及新北市小型建設公司的個案，作一深入探討，藉由分析個案公司的
開發模式，以及訪談高階經理人來了解公司經營理念後，歸納出建設公司
與稅捐機關可能產生哪些稅務爭執，並提出現行實務上最適當的作法，給
建設公司在新建案上作參考。

In recent years, the economy of Taiwan grows rapidly. The increasing
demand for housing leads to the vigorous development of Taiwan construction
industry. According to “Income Tax Act” and “Business Tax Act”, land sales
are allowed to remit both income and business taxes. By using land tax exempt
and housing net taxation, those construction companies which aim to sell
houses often use various development models to adjust the ratio of building and
land prices in order to save taxes while the house and land are sold at the same
time. As for the government, the distribution of building and land prices has a
great influence on tax revenue.
In this study, I firstly review the development progress of Taiwan
construction industry. Secondly, I analyze the cases of small construction
companies in Taoyuan City and New Taipei City. Based on the analyses of
development model and the interviews of CEO, I conclude the possible
disputes between the construction companies and the tax collection institutes.
Also, I propose the most appropriate practices that the construction companies
could apply to their new projects.

目錄
中 文 摘 要...............                          i
英 文 摘 要......  ........                         ii
謝  誌....................                         iii
目錄.......................                        iv
表目 錄....................                        vii
圖目 錄....................                        ix
一、 緒論.................                         1
1-1 研究背景與動機.........                         1
1-2 研究目的...............                        3
1-3 研究流程...............                        4
1-4 研究限制...............                        6
二、 文獻探討.............                          7
2-1 臺灣建設公司發展歷程...                          7
2-2 臺灣建設公司購地開發型態                         14
2-3 臺灣建設公司租稅規劃...                          16
三、 研究方法 ............                          21
3-1 研究架構.............                          21
3-2 個案研究方法..........                          22
3-3 研究資料的蒐集........                          24
四、 個案資料分析與發現....                          25
4-1 以L 公司為例 .........                          25
4-1-1 公司的創立背景.......                         25
4-1-2 公司基本資料........                          26
4-1-3 公司組織架構........                          26
4-1-4 建案背景簡介 .......                          27
4-1-5 損益表析...........                           28
4-2 以Y 公司為例.........                           30
4-2-1 公司的創立背景......                          30
4-2-2 公司基本資料........                          31
4-2-3 公司組織架構.........                         31
4-2-4 建案背景簡介.........                         32
4-2-5 損益表  ...........                          33
4-2-6 損益分析 ..........                          33
4-3 以S 公司為例..........                         35
4-3-1 公司的創立背景.......                         35
4-3-2 公司基本資料........                          36
4-3-3 公司組織架構.........                         36
4-3-4 建案背景簡介........                          37
4-3-5 損益表   ..........                          38
4-3-6 損益分析   ........                          38
4-4 個案綜合整理與分析.....                         40
五、 以新北市鶯歌區橋子頭段集合住宅新建案為例.         42
5-1 A 公司組織結構介紹........                      42
5-1-1 公司的創立背景........                        42
5-1-2 公司基本資料.........                         42
5-1-3 公司組織架構........                          43
5-2 新北市鶯歌區橋子頭段集合住宅建案背景....           44
5-2-1 動機.........                                44
5-2-2 土地取得.........                             44
5-2-3 公司理念.......                               44
5-2-4 基地概況......                                44
5-2-5 產品設計........                              46
5-3 探討此建案購地開發模式..........                 50
5-3-1 合建分屋........                             50
5-3-2 合建分售........                             52
5-3-3 自地自建.......                              54
5-3-4 三種購地開發模式稅賦面比較............         56
5-3-5 綜合建議..........                           57
六、 結論與建議.........                            58
6-1 結論........                                   58
6-2 建議.........                                  59
參考文獻........                                   60
                                

參考文獻
[1]經濟部中小企業處：取自
http://www.moeasmea.gov.tw/dl.asp?filename=452614351171.pdf
[2]行政院主計處：取自
http://www.dgbas.gov.tw/public/Attachment/342210594471.pdf
[3]財政部：取自
http://www.mof.gov.tw/public/data/statistic/class/J%E5%A4%A7%E9%A1%9
E.pdf
[4]黃宗源，土地開發與規劃設計應用，二版，永然文化出版股份有限公司，
台北市，民國一百零二年。
[5]蔡卯生，「建築投資業建屋出售之稅務與會計實務（上）」，稅務旬刊，，
第1458 期，14 頁，民國81 年3 月31 日。
[6]財政部賦稅署，財政部104.01.28 台財稅字第10304605550 號令，
http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp
[7]許士軍，「定性研究在管理研究上的重要性」，中原學報，24（2），1-3
頁，1996。
[8]李宜蓁，綠建築會呼吸的健康空間。民國九十二年七月一日，康健雜
誌56 期，取自
http://www.commonhealth.com.tw/article/article.action?nid=68779
[9]財政部賦稅署：取自
http://www.dot.gov.tw/dot/ap/pda102/home.jsp?prg=law1.jsp&pic=index_02_0
5.png&mclass=200912100017&mname=200912130250&languagetype=ch

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