公寓大廈物管公司遴選作業要點之研究｜國立中央大學博碩士論文系統

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研究生：	楊淑娟 Shu-chuan Yang
論文名稱：	公寓大廈物管公司遴選作業要點之研究 The operating points for an apartment building of the Property management company selection
指導教授：	黃榮堯 Rong-yau Huang
口試委員:
學位類別：	碩士 Master
系所名稱：	工學院 - 土木系營建管理碩士在職專班 Executive Master's Program in Construction Management, Department of Civil Engineering
畢業學年度：	99
語文別：	中文
論文頁數：	67
中文關鍵詞：	公寓大廈招標、物業管理、服務品質
外文關鍵詞：	apartment building tenders, property management, service quality
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公寓大廈隨著國人知識、生活水準漸漸提高，設施型態日趨複雜下，住戶所追求生活品質也日益提升，公寓大廈的常態性服務，如總幹事、保全、清潔及設備維護檢修，為大部分社區基本需求之服務，服務品質好壞對社區住戶皆有直接的影響，故社區如能遴選出最適合之管理維護公司，對於社區居住品質將有所提升。
本研究透過文獻回顧，彙整現行公寓大廈招標階段作業程序，並實地訪查社區，以瞭解招標作業現況及分析其所遭遇之困境。透過訪談實務專家及管理維護公司，彙整各方建議，建立出公寓大廈常態性服務作業要點，該要點利用清單框架，檢視有功效的需求，指引社區，盼能藉由共通文字及社區和服務廠商的共同觀念、條約落實契約的精神找到解決的途徑。

Apartment-dwellers are always seeking for better quality of living in light of increasingly living standard and complex facilities of an apartment building. Regular services, such as facility maintenance, cleaning and security, are basic for most of the apartment dwellers. The quality of services has a direct impact on dwellers’ life. It is, therefore, important for an apartment building to select a competent facility managing agent.
This study tried to compile the entire operational procedures of inviting bidding for managing an apartment building on one hand, and to interview the community committees to analyze the status quo of bidding procedures on the other hand. The study tried to draft the key points of regular services for an apartment building by interviewing specialists and managing agencies in the relevant field. The key points provided a checklist for examining the effective requirements from the community. The problem of how to select a competent managing agency can be resolved by fulfilling the essence of common interests between the community and the facility managing company.

摘 要 .............................................................................................................................. i
Abstract .......................................................................................................................... ii
致 謝 ............................................................................................................................ iii
目 錄 ............................................................................................................................ iv
表目錄 ......................................................................................................................... vii
圖目錄 ........................................................................................................................ viii
第一章 緒論 ............................................................................................................... 1
1 研究背景與動機 .......................................................................................... 1
2 研究目的 ...................................................................................................... 2
3 研究範圍與限制 .......................................................................................... 2
4 研究流程 ...................................................................................................... 3
5 論文架構 ...................................................................................................... 5
第二章 文獻回顧 ....................................................................................................... 7
1 公寓大廈常態性服務管理 .......................................................................... 7
1.1 相關法條規範 ................................................................................... 7
1.2 常態性服務定義 ................................................................................. 8
2 現行公寓大廈採購作業分析 ...................................................................... 9
2.1 公寓大廈招標程序 ......................................................................... 10
2.2 公寓大廈招標基本概念與認知 ..................................................... 11
2.3 公寓大廈服務管理合約 ................................................................. 12
2.4 社區招標廠商評估 ......................................................................... 13
2.5 公寓大廈服務管理驗收 ................................................................. 15
3 公寓大廈維護管理服務品質 .................................................................... 18
3.1 服務品質定義 ................................................................................. 18
3.2 物業管理服務品質 ......................................................................... 19
第三章 公寓大廈常態性服務管理與品質之現況探討 ......................................... 21
1 專家訪談概述 ............................................................................................ 21
2 公寓大廈招標作業現況與困境分析 ........................................................ 23
2.1 社區一訪談概要 ............................................................................. 23
2.2 社區二訪談概要 ............................................................................. 24
2.3 社區三訪談概要 ............................................................................. 25
2.4 社區四訪談概要 ............................................................................. 26
2.5 社區訪談綜合小節 ......................................................................... 27
3 專家訪談概要 ............................................................................................ 28
3.1 社區招標前置作業 ......................................................................... 28
3.2 社區招標中期作業 ......................................................................... 29
3.3 社區招標後續作業 ......................................................................... 31
4 管理維護公司訪談概要 ............................................................................ 32
第四章 公寓大廈常態性服務招標作業要點建立 ................................................. 33
1 招標作業原則概念 .................................................................................... 34
2 社區招標前置作業 .................................................................................... 35
3 社區招標中期作業 .................................................................................... 36
4 社區招標後續作業 .................................................................................... 38
第五章 公寓大廈常態性服務招標作業要點驗證 ................................................... 39
1 專家訪談驗證可行性 ................................................................................ 39
1.1 作業要點可行性評估 ....................................................................... 41
1.2 作業要點效益評估 ........................................................................... 43
2 社區認同詴用 ............................................................................................ 45
2.1 作業要點認同社區一 ....................................................................... 45
2.2 作業要點認同社區二 ....................................................................... 46
2.3 作業要點認同社區三 ....................................................................... 48
2.4 作業要點認同社區四 ....................................................................... 49
3 綜合小結 .................................................................................................... 51
第六章 結論與建議 ................................................................................................... 52
1 結論 ............................................................................................................ 52
2 建議 ............................................................................................................ 53
3 後續研究 .................................................................................................... 53
參考文獻 ..................................................................................................................... 54

                                

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5.郭勁緯，「住宅服務績效指標之研究」，國立中央大學營建管理研究所碩士論文，2009
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