實務上，都市更新常因土地所有權人眾多、權利關係錯綜複雜及意見整合困難，導致推動歷程曠日廢時，「公辦都市更新」被視為提升更新意願與民眾信賴度的推動方式。然而，根據本研究統計，公辦都更案件仍面臨多次流標的困境，因此，藉由分析不同區位的公辦都市更新案之推動歷程，歸納出影響選商的三項關鍵問題分別為：主辦機關難以掌握不動產市場動態、主辦機關與潛在廠商缺乏有效溝通機制、以及議約程序未能發揮協商效能。因此，本研究參考政府採購法關於公開徵求參考資料與公開閱覽、促參法中議約程序之實務指引，以及歐盟「競爭性對話」機制中，透過多輪對談並允許修正提案的精神，提出公辦都更選商流程修正建議。
本研究亦訪談多位曾實際參與公辦都更選商程序之專業人員，檢視修正建議的可行性。結果發現，多數受訪者支持於準備階段採政府採購法中公開徵求參考資料的方式，並建議於評選文件公告前至少辦理一次廠商說明會，以增加雙方溝通機會及程序透明度；而對於選商階段引入「競爭性對話」機制、多次評選及允許廠商調整提案，則意見分歧。部分受訪者認為此作法雖可減少後續修正及提高方案契合度，但亦增加廠商備標成本。至於議約階段，雖設置第三方議約小組有助化解歧見，但若前階段溝通與意見整合已臻完善，則議約程序的重要性相對降低。期望本研究能提供流程檢討的實務建議，作為精進未來推動公辦都市更新之參考，進一步提升都市更新推動效率。

Urban renewal projects often face prolonged delays due to the fragmented nature of land ownership, complex rights relationships, and difficulties in reaching stakeholder consensus. To enhance public trust and participation, a public-sector-led urban renewal (public urban redevelopment) has been seen as an effective approach. However, many urban renewal projects still suffer from repeated bidding failures, significantly affecting project timelines. This research analyzes the implementation process of public urban redevelopment projects in various districts, identifying three critical challenges in the developer selection stage: the lead agency’s limited grasp of real estate market trends, the lack of effective communication channels between the lead agency and potential developers, and the ineffectiveness of negotiation procedures. Drawing on practices from the Government Procurement Act (such as the public request for information), the Act for Promotion of Private Participation in Infrastructure Projects (PPIP), and the European Union's Competitive Dialogue procedure, which allows for multiple rounds of clarification and proposal revisions, this study targets on process improvements for the selection phase of public urban redevelopment.
Through interviews with professionals who have participated in public urban renewal tendering processes, this study assesses the feasibility of the proposed improvements. Most interviewees supported incorporating a public request for reference information during the preparation phase and holding at least one pre-bid explanatory meeting to enhance transparency and communication. However, opinions were divided to adopting elements of competitive dialogue, such as multiple evaluation rounds and allowing developers to revise proposals, during the selection phase. While such mechanisms could help clarify expectations and reduce the need for post-award adjustments, they might also increase developers' bid preparation costs, potentially raising the risk of failed tenders. As for the negotiation phase, although forming a third-party negotiation committee may help resolve disputes, its necessity diminishes if sufficient dialogue and consensus-building are achieved during earlier phases. The outcomes of this study could be a reference for improving current operational processes, thereby accelerating the pace and improving the effectiveness of public-sector-led urban renewal initiatives.

一、法令部分
1.內政部，1998，都市更新條例(公布施行)
2.內政部，2004，都市更新條例
3.內政部，2007，都市更新條例(第7次修正)
4.內政部，2008，都市更新條例
5.內政部，2010，都市更新條例
6.內政部，2019，都市更新條例
7.內政部，2008，都市更新條例施行細則(第1次修正)
8.內政部，2020，都市更新條例施行細則(第3次修正)
9.財政部，2022，促進民間參與公共建設法
10.財政部，2023，促進民間參與公共建設施行細則
11.行政院公共工程委員會，2019，政府採購法
12.行政院公共工程委員會，2019，公共工程招標文件公開閱覽制度實施要點
13.行政院公共工程委員會，2018，最有利標協商程序及作業範本
14.行政院公共工程委員會，2024，最有利標作業手冊
二、 文獻部分
1.內政部國土管理署(原內政部營建署)，2020，政府主導都市更新公開評選作業原則及公開評選作業手冊，臺北。
2.內政部國土管理署(原內政部營建署)，2020，都市更新作業手冊，臺北。
3.內政部國土管理署(原內政部營建署)，2020，政府主導都市更新推動原則及推動手冊，臺北。
4.桃園市政府住宅發展處，2023，桃園市中壢區內壢第三市場公辦都市更新招商作業委託專業服務案結案成果報告，桃園。
5.曾聖瑜，2022，公辦都更與民辦都更效益比較之研究-以台北市都更案為例，中華大學碩士論文，新竹。
6.葉朝麒，2017，以民間實施者角度探討都市更新衝突因子與因應策略之研究，國立中央大學碩士論文，桃園。
7.監察院，2016，政府主導辦理都市更新成效之檢討專案調查研究報告，台北。
8.內政部，2022，112~115年都市更新發展計畫，台北。
9.財團法人都市更新基金會，2024，2023年都市更新回顧，第101期都市更新簡訊，臺北。
10.何芳子，2015，日本推動日本推動都市更新之新思維與策略，都市更新簡訊第29~31期，臺北。
11.何芳子，2018，台日都市更新實施機制之差異分析，都市更新簡訊第80，台北。
12.程明修，2016〈德國公私協力促進法上「競爭對話」制度於政府採購上之運用〉，收錄於《行政私法與私行政法》，新學林出版，台北。
13.麥怡安、廖美莉，2018，公辦都更回顧與展望，都市更新簡訊第78期，台北。
14.財政部，2024，促進民間參與公共建設案健全生命週期作業手冊[第一篇 促參案件前置作業]，台北。
15.財政部，2024，促進民間參與公共建設案健全生命週期作業手冊[第二篇 招商及簽約]，台北。
16.王明傑、魏岱霖，2011，全臺首宗公辦都市更新案《昇陽建設。昇陽府中棧》推動歷程與實務，中華技術第90卷，台北。
17.丁怡禎，2019，以競爭性對話改善政府採購之分析，，國立中央大學碩士論文，桃園。
三、教育訓練
1.麥怡安，2023，政府主導都更相關法令簡介，112年國土管理署政府主導都市更新講習會。
2.國家住宅及都市更新中心，2023，公辦都更案例分享-新竹建功案，112年度政府主導都市更新講習會教育訓練。
3.高雄市政府，2023高雄市左營區機關用地(機20)公辦都市更新案，112年度政府主導都市更新講習會教育訓練。
4.嘉義市政府，2024，嘉義市公辦都更政策及執行案例分享，113年度政府主導都市更新講習會教育訓練。
5.新北市住宅及都市更新中心，2024，新北公辦都更案例-大陳地區更新單元1、3、4，113年度政府主導都市更新講習會教育訓練。
四、網路資訊
1.內政部國土管理署，強化居住安全韌性 劉世芳：內政部規劃3年50億老宅修繕，https://www.nlma.gov.tw/ch/titlelist/news/16315，最後瀏覽時間，2025.5.1
2.內政部都市更新入口網，政府都更政策沿革https://twur.nlma.gov.tw/zh/theme/main/1，最後瀏覽時間，2025.4.28。
3.台北市住宅及都市更新中心，「士林松柏公辦都市更新案」公辦都更2.0首案公告招商，招商說明會圓滿完成，https://www.turc.org.tw/tw/modules/news/article.php?storyid=1092，台北，最後瀏覽時間2024.10.25。
4.財政部，促進民間參與公共建設資訊網，https://ppp.mof.gov.tw/WWW/about3.aspx，最後瀏覽時間2024.6）。